мнение эксперта

Кадастровая стоимость

Юрисконсульт ООО "Судебное агентство "Барристер" Шулындин Евгений

С ростом налогового бремени повышается актуальность оптимизации налоговых платежей.

Для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц – собственников и арендаторов земельных участков – одним из способов снизить издержки является снижение кадастровой стоимости земельного участка – налоговой базы по земельному налогу (в случае, если земля в собственности) и базы по исчислению арендной платы (в случае, если земля арендуется).

Согласно установленным подзаконными нормативно-правовыми актами правилам, государственная кадастровая оценка имеет массовый характер. Как следствие, не учитываются индивидуальные особенности отдельно взятого земельного участка – доступность коммуникаций, наличие на участке строений, отдаленность от транспортных узлов и т.д.

Массовый характер оценки приводит к тому, что утверждаемые показатели государственной кадастровой стоимости земли очень часто значительно превышают (иногда более чем в 10 раз) объективную стоимость отдельно взятого участка.

Законодатель предусмотрел механизм защиты интересов владельцев земельных участков путем оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в арбитражном суде либо в комиссии при Росреестре (ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности»).

Кроме того, владелец участка может обратиться в арбитражный суд с иском о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса, Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2011 г. № 913/11).

Данный способ защиты интересов плательщика земельного налога на сегодняшний день используется чаще других. Практика рассмотрения таких споров довольно изменчива. Причиной тому являются относительная «молодость» такого рода споров, а также наличие в них бюджетного интереса.

В данной статье рассмотрим несколько проблемных аспектов, с которыми сталкивается истец при обращении в арбитражный суд с иском о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

1.Признание кадастровой стоимости земли равной рыночной за прошлые налоговые периоды.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет (п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

Владельцы земельных участков, уплатив завышенный земельный налог и решившись подать в суд иск о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, просят суд установить рыночную стоимость применительно и к прошлым налоговым периодам после даты последнего установления кадастровой стоимости.

Например, кадастровая стоимость действует с 1 января 2011 года. Истец подает иск в 2013 году и просит установить кадастровую стоимость равной рыночной с 1 января 2011 года для целей налогообложения.

До 2013 года суды в основном удовлетворяли такие иски (А76-11152/2012, А60-23621/12) и, кроме того, налогоплательщик мог рассчитывать на пересчет ранее уплаченного земельного налога (см. письма Министерства Финансов РФ №03-05-04-02\18 от 10.03.2011г., №03-05-05-02\89 от 01.03.2012г., №03-05-04-02\17 от 30.08.2012г.).

Однако, начиная со второго квартала 2013 года, позиция арбитражных судов Уральского округа относительно применения новой кадастровой стоимости на прошлые налоговые периоды поменялась.

Теперь, даже если в резолютивной части решения суд устанавливает новую кадастровую стоимость, то одновременно с этим указывает, что сам факт наличия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки (А60-34047/2012).

В Арбитражном суде Республики Башкортостан суд дает отрицательную оценку требованию истца об установлении кадастровой стоимости на прошлую дату и отказывает в удовлетворении иска в данной части, лишая тем самым владельцев земли возможности пересчитать и вернуть уплаченный ранее налог.

Касательно данного вопроса нет сложившейся позиции на уровне высшего суда. Поэтому в настоящее время по аспекту ретроспективности решения стоит ориентироваться на практику судов того округа, где находится земельный участок.

2. Доказательства позиции.

а). Позиция истца.

Допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка суды признают отчет об оценке его рыночной стоимости. При этом, исходя из положений статьи 24.19 «Об оценочной деятельности в РФ», рыночная стоимость должна быть определена оценщиком на дату установления кадастровой стоимости.

Кроме того, по данным делам суды, ссылаясь на статьи 24.19 и 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», часто требуют экспертизу соответствия представленного отчета федеральным стандартам оценки.

В целях быстрого получения результата мы рекомендуем подавать в суд отчет об оценке и экспертизу его соответствия вместе с исковым заявлением.

б). Позиция ответчика.

Ответчик, желая затянуть сроки рассмотрения иска, может возражать относительно достоверности представленного истом отчета и задавать вопросы относительно представленных доказательств. При этом необходимо учитывать, что, в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса, сторона в обоснование своих возражений должна представить доказательства.

Для истца крайне нежелательным является назначение в ходе судебного разбирательства повторной оценки земельного участка. Поэтому рекомендуем обратить внимание на содержание представляемого отчета об оценке и, в частности, на аналоги, рассматриваемые оценщиком.

При этом нужно учитывать, что суд может назначить повторную оценку земельного участка в случаях, когда ответчик заявляет соответствующее ходатайство и суд признает разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка существенной.

3. Подведомственность иска.

Статьей 24.19 установлена специальная подведомственность споров относительно результатов кадастровой оценки земель. Данные споры могут рассматриваться комиссией при Росреестре, либо арбитражным судом. При этом норма специально оговаривает, что с заявлением могут обратиться как юридические, так и физические лица (без оговорки на наличие статуса индивидуального предпринимателя).

Не смотря на то, что иски о признании кадастровой стоимости земельного участка равного рыночной подаются гражданами – не субъектами экономической деятельности – в арбитражные суды и в них рассматриваются, вопрос о подведомственности данного вида споров остается открытым.

Вопрос этот сводится к применимости статьи 24.19 «ФЗ Об оценочной деятельности» к данным спорам.

Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом по делам А76-22343/2012, А07-21400/2012 вынесены постановления, содержащие позицию, согласно которой иски физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной не подлежат рассмотрению арбитражным судом. При этом необходимо обращаться за защитой прав в суд общей юрисдикции.

Отменяя постановление 18 ААС, ФАС Уральского округа указал, что споры, возникающие из отношений по поводу изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость подлежат рассмотрению арбитражными судами, независимо от субъектного состава данных споров, в том числе и по искам физических лиц.

В соответствии с данной позицией арбитражным судом подлежат рассмотрению иски о признании кадастровой стоимости равной рыночной земельных участков без разграничения на виды разрешенного использования. Т.е. гражданин вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного, например, для строительства индивидуального жилья.

Аналогичная практика сложилась в Поволжском судебном округе (А72-5172/2012).

Более гибкий подход отражен в постановлении ФАС Северо-западного округа по делу № А27-17321/2011:Заявления физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, о пересмотре кадастровой стоимости могут быть отнесены к подведомственности арбитражного суда в случае, если спор носит экономический характер.

В условиях многообразия позиций по вопросу подведомственности и отсутствия разъяснений ВАС, рекомендуем исходить из сложившейся практики в Вашем регионе.

4. Третьи лица в деле.

При рассмотрении данной категории споров истец должен быть готов к злоупотреблениям правом со стороны ответчика.

Наиболее распространено злоупотребление, выраженное в заявлении ответчиком ходатайств о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц администрации муниципального образования, исполнительного органа субъекта РФ, утвердившего результаты кадастровой оценки земель и иные государственные органы.

Для истца привлечение на сторону ответчика третьих лиц не является желательным, ведь, во-первых, увеличиваются сроки рассмотрения дела, во-вторых, третьи лица могут подать апелляционную жалобу, затянув тем самым срок вступления решения в законную силу.

В качестве обоснования необходимости участия в деле третьих лиц ответчик приводит различные доводы. В частности указывается, что администрация муниципального образования является получателем земельного налога и снижение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению поступлений в бюджет. Судьи охотно удовлетворяют данные ходатайства.

Считаем, что данные действия суда являются необоснованными и не способствуют своевременному рассмотрению иска.

Позиция окружных судов и судов некоторых субъектов в данном случае на стороне истца.

По смыслу ст. 51 АПК РФ привлечение указанных лиц к участию в деле необходимо и бесспорно в случаях, когда субъект Российской Федерации или муниципальное образование являются собственниками земельных участков, кадастровая стоимость которых пересматривается в судебном порядке, так как в приведенной ситуации решением суда может быть установлена новая стоимость недвижимого имущества, что, безусловно, затрагивает права собственника.

В тех случаях, когда истцами выступают сами собственники, вступление в дело третьих лиц должно быть обосновано ими в соответствующем ходатайстве. То обстоятельство, что изменение кадастровой стоимости может привести к уменьшению суммы земельного налога и размера арендной платы, само по себе не является основанием для удовлетворения ходатайства о привлечении названных лиц к участию в деле, так как данные факты в том или ином варианте (изменение суммы налогов или сборов, изменение самой налогооблагаемой базы) могут быть опосредованными последствиями и других судебных решений, вынесенных по иным спорам. Поскольку приведенные последствия напрямую не затрагивают прав субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, процессуальных оснований для привлечения третьих лиц не усматривается. (Протокол заседания круглого стола Арбитражного суда Свердловской области по теме «Установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной»)

ФАС Северо-Кавказского округа пошел дальше, сославшись на принцип законности налогов и сборов (ст. 57 Конституции, часть 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ).

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод жалобы о том, что корректировка кадастровой стоимости земельного участка вызовет уменьшение поступления в бюджет суммы земельного налога, поскольку в силу положений статьи 57

Конституции Российской Федерации администрация может претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги. (А53-23349/2012 )

К сожалению, многие судьи в силу отсутствия механизма обжалования протокольных определений и ряда других причин не принимают данные доводы и привлекают на сторону ответчика администрацию и другие органы власти.

5. Судебные издержки.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке сопровождается значительными расходами истца, в которые включаются помимо гонорара юриста еще и стоимость оценки земельного участка и экспертизы отчета.

По данной категории споров истец заинтересован в скорейшем вступлении в силу решения суда. При этом, учитывая процессуальные возможности противоположной стороны и третьих лиц к затягиванию рассмотрения дела, обычной стала практика заключения своего рода процессуальной сделки – истец отказывается от взыскания с ответчика судебных расходов взамен на некую гарантию, что ответчик не будет затягивать рассмотрение дела. При заключении подобной «сделки» необходимо учитывать мнения не только ответчика, но и третьих лиц.

В случаях, когда третьим лицом привлекается администрация муниципального образования и разница между кадастровой стоимостью и рыночной значительна, отказываться от взыскания судебных расходов не следует, так как высока вероятность подачи третьим лицом апелляционной жалобы и отложению момента вступления в законную лису решения суда.

Поделиться
Поставить класс